Conseils locatairesLes différents types de baux

Quels sont les différents types de baux ? Cette semaine, parlons du bail de location vide…

Lorsqu’un propriétaire loue un bien immobilier – que ce soit un simple appartement ou même un immeuble entier – cette location ne peut se faire qu’en respectant certaines conditions. La première et la plus importante de ces conditions est la signature du contrat de location. Le bail est un contrat de location à durée déterminée qui engage à la fois le propriétaire et le locataire. Or, la typologie du bail varie en fonction de la nature du logement, de la situation du locataire et du propriétaire ou simplement des objectifs des deux parties.

1 – LE BAIL DE LOCATION VIDE :

Est considéré comme logement vide un logement qui n’est pas suffisamment équipé « pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Cela s’oppose aux contrats de location pour logements meublées.

Depuis le 1 août 2015, en application de la loi ALUR (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 portant sur les logements locatifs) , tout contrat de location de logement vide doit être conforme au caneva de bail imposé par la loi. Il doit être rédigé par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties concernées et peut être signé entre particuliers ou devant un huissier, un notaire, ou tout autre officier public compétent.

La signature d’un bail conforme est obligatoire : ce contrat pose les bases de la relation entre le propriétaire et le locataire, et définit les droits et les obligations de chacun. Il constitue ainsi le document de référence en cas de désaccord ou de litige entre les deux parties. Il convient donc de rédiger un contrat de location le plus détaillé possible, afin de protéger au mieux les deux parties.

1-1 : Le contenu obligatoire d’un contrat de location d’un logement vide : Le bail doit obligatoirement contenir un certain nombre d’informations concernant les parties (noms et désignations du bailleur et du ou des locataires), le bien mis en location (description, surface habitable, etc.), la durée du bail, le loyer (montant fixé, modalités de paiement, loyer de référence), et le dépôt de garantie le cas échéant.

Le bail doit également contenir différentes annexes : le dossier de diagnostics techniques (DDT), la notice informative, l’état des lieux d’entrée établit lors de la remise des clés au locataire, l’attestation d’assurance souscrite par le locataire, etc

1-2 : La durée du bail de location non meublée : Par défaut, la durée de location d’un bien non meublé est de 6 ans. Toutefois, lorsque le propriétaire est un particulier ou une SCI familiale, la durée du bail est de 3 ans.

Dans certains cas spécifiques, le bail peut être réduit à 12 mois. Le propriétaire doit alors préciser les raisons qui l’oblige à reprendre son logement (personnelles ou professionnelles, comme un retour d’expatriation, un déménagement suite à changement de situation familiale, etc.).

La durée du bail doit figurer dans le contrat et justifiée, le cas échéant.

1-3 : Les réglementations concernant le loyer des logements situés en zone tendue :

Pour lutter contre les abus de certains propriétaires peu scrupuleux qui seraient tentés de profiter d’une demande en logement forte, la loi encadre de façon stricte la fixation des loyers. Le montant du loyer doit donc être calculé selon plusieurs critères si le logement se situe en zone dite tendue, c’est-à-dire où la demande est supérieure à l’offre.

Ces modalités s’appliquent aux logements situés dans les villes et communes concernées par l’encadrement des loyers.

En dehors de ces zones, les loyers peuvent être fixés librement.

Première mise en location :

Lors de la première mise en location d’un logement, le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer, en accord avec les prix du marché. Pour fixer un loyer juste, les observatoires locaux des loyers fournissent les montants de références applicables.

Renouvellement du bail :

Le renouvellement d’un contrat de location peut être l’occasion pour le propriétaire d’augmenter le loyer. Dans les zones tendues, cette augmentation n’est possible que dans certaines limites, et doit être justifiée. Le propriétaire doit également informer son locataire de cette réévaluation 6 mois avant la fin du bail.

Les modalités de réévaluation du loyer doivent apparaitre dans le contrat de location afin d’éviter tout litige ou abus.

Remise en location :

Si le logement a été loué dans les 18 mois précédent le nouveau bail, le nouveau loyer ne peut pas excéder le montant fixé par le précédent contrat. Toutefois, si le loyer n’a pas été réévalué depuis 12 mois, le propriétaire peut s’appuyer sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) pour fixer le montant du nouveau loyer.

Si le logement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois, le propriétaire est libre de fixer le loyer, en respectant toutefois les prix du marché.

1-4 : Le dépôt de garantie :

Le dépôt de garantie permet de protéger le propriétaire contre toute dégradation du logement par le locataire. Si, lors de l’état des lieux de sortie, des détériorations sont remarquées, le propriétaire peut conserver le dépôt pour réaliser les travaux nécessaires avant une remise en location.

Si le propriétaire décide de demander un dépôt de garantie à la signature du contrat, son montant doit figurer dans le bail.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer.

De plus, les modalités de restitution du dépôt de garantie doivent être précisées : la somme versée par le locataire à la signature du bail doit lui être rendue dans un délai d’un mois maximum. Si des différences sont constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, le délai peut être de deux mois, afin de permettre aux deux parties de s’entendre.  Il est donc important d’établir des états des lieux d’entrée et de sortie les plus détaillés possible pour éviter tout désaccord entre le propriétaire et le locataire